Jリートの選び方 高利回りのリートは買っちゃいけないのかな

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Jリートの選び方をネットで検索すると、往々にして分配金利回りだけで銘柄を選んではいけないと買いてあるサイトばかりで「そりゃ正論なんだろうけど、こっちは高い分配金が欲しくてJリート買いたいんだよ!」と思ってしまうのです。

じゃあ高利回りのJリートを勝手に買っていればいいじゃん、と言われそうですが、こちらは「高利回りのJリート買っても大丈夫だよ♪分配金利回り6%超え?むしろそういう銘柄を選ぶのが正解だよ♪」なんて感じの情報が見たくてネット検索しているわけです。

私がそうなんだから、きっと私以外にも同様の希望を持ってネット検索している方が大勢いると思うんです。

おそらく分配金利回りだけでJリートを選んではいけないんでしょうが、例えば、限りなく分配金利回りにウェートを置きつつ、かつ他の指標も参考にJリートを選ぶことが最良の結果を生まないものでしょうか。

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Jリートの分配金利回りについて

そもそも分配金利回りがどれくらいなら高利回りと言えるかですが、Jリートの平均分配金利回りが4%程度なので、この数字を超えるかどうかが基準となりそうです。

ただ、4%程度のものは平均利回りであることを考えると、分配金利回り5%以上の投資法人を高利回り銘柄と捉えたいところです。

分配金利回りが5%以上の投資法人は、日によってではありますが、15銘柄くらいはあります。

私個人としてはこれらの銘柄から購入したいわけですが、問題は「利回りだけで銘柄を選んじゃあかん」という問題です。

人気がないから市場価格が騰がらず、結果として分配金利回りが高いのだ、というもっともらしい話は本当なのか、とりあえず確認してみましょう!

1月・7月決算銘柄の市場価格推移を見てみよう!

とりあえず1月・7月決算の投資法人の3年間の市場価格推移をグラフ化してみました。

2015年12月末の終値を100として、その後どういう経緯をたどっているか見てみます。

3年以上上場している11銘柄のうち、2018年12月末時点で指数100を超えているのは6銘柄で、最も上昇したのは「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」で、指数は122.36でした。

反対に、最も下がったのは「3249 産業ファンド投資法人」で、指数は79.03でした。

ここまで差があると、確かに銘柄選定は大事な気がしてきます。

しかし(個人的に)大事なのは分配金です!

まずはこの2銘柄の分配金利回りを確認してみますと、「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」の2015年12月末時点(3年前)の分配金利回りは3.72%で、2018年12月末時点では3.54%となっています。

「3249 産業ファンド投資法人」の2015年12月末時点(3年前)の分配金利回りは3.21%で、2018年12月末時点では4.71%となっています。

「3249 産業ファンド投資法人」については、人気がないから市場価格が下がり、結果として分配金利回りが高くなっていると言えそうですが、「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」の分配金利回りは2015年末と比較してそう変化があるわけではありませんね。

「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」は1口当たりの分配金も着実に増えていますので、その辺りも分配金利回りに影響していますね。

住宅を投資対象にしている銘柄の市場価格が上がっているみたい

ただし、この2銘柄は投資対象が異なりますので、一概に比較は難しいかもしれません。

「3249 産業ファンド投資法人」は物流施設やインフラ施設を投資対象としている一方で、「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」は住居を投資対象としています。

どちらも賃料収入については安定感がありそうですが、もしかしたら住居を投資対象としている銘柄の方が市場価格が伸びているのかもしれませんので、ほかの銘柄も確認してみます。

上のグラフを見ると、2018年12月末時点で指数100を超えている6銘柄のうち、4銘柄が住居を投資対象にしているか、または住居をメインの投資対象としている投資法人です。

反対に物流施設や商業施設を主体にしている銘柄は苦戦気味のようですね。

高利回りの住宅特化型投資法人は買いなの?

では、住居を投資対象としながらも分配金利回りが6%近くと高い「3459 サムティ・レジデンシャル投資法人」は狙い目なのかチェックします。

2018年12月末時点の指数が100.93なので、ギリギリ100を超えていますが、「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」と比較すると20%以上の差があります。

2015年末に100万円投資していたら20万円以上の差が出るわけですから、これは看過できませんね。

確かに資産規模は「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」の方が4倍弱大きいですが、「3459 サムティ・レジデンシャル投資法人」の方がNOI利回りはやや高くなっています。

NOI(Net Operating Income)とは、営業純利益を意味し、NOI利回りはNOIを物件の簿価(または取得価格)で割った数字で、高いほど収益率が高いことを意味します。不動産投資ではとても重要な指標となりますが、Jリートでもきっと同じでしょう。

NOI利回りだけ見れば、「3459 サムティ・レジデンシャル投資法人」の方が魅力的ですし、分配金利回りも高いし、人気の面でも「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」に負けるはずはないと思ったのですが、アパートやマンションへの不動産投資ではもう一つ大切なものがありました。

立地ですね。

圧倒的に「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」の方が優れている、というか安心感がありますね!

(コンフォリア・レジデンシャル投資法人)

東京23区の物件が占める割合が90%以上で、かつ駅近物件ですから、これは「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」の市場価格が高まるのも頷けます。

一方の「3459 サムティ・レジデンシャル投資法人」は、地方都市への比率が高く、東京23区内の比率は4%くらいしかありません。

(サムティ・レジデンシャル投資法人)

もちろんこの戦略が悪いわけではありませんし、むしろ地方都市への投資だからこそ高いNOI利回りを享受できるとも言えますが、Jリートの市場価格は人気や安心感、期待値の表れである側面を考えると、「3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人」の市場価格が上がるのもわかる気がしますね。

高利回りをどこまで重要視するかがJリートの醍醐味なのかも

インカムゲインである分配金が大事と言えど、キャピタルゲインは分配金を凌駕する収益をもたらすわけですから無視できません。

そうなると、やっぱり分配金利回りだけで判断するのは難しいという結論になりそうです。

住宅や事務所を投資対象としている銘柄の調子が良い一方で、商業施設や物流倉庫を投資対象としている銘柄はなかなか市場価格が上がらない状況であることもわかりましたので、その辺りも考慮しつつ銘柄選定をしていく必要がありそうですね。

ネット検索で出てくる情報は残念ながら正しいっぽい。

とはいえ、高利回りこそがJリートの最も大きな魅力な訳で、そことどう折り合いをつけて投資対象を選定するかは悩むところですが、それがJリートの醍醐味なのかもしれませんね!